El tema del alquiler de inmuebles nunca termina de resolverse. Hay varios proyectos en danza, las inmobiliarias, al menos como sector, suelen atender los intereses de los dueños pues muchas veces administran las propiedades. En este contexto el columnista, Juan José Prado, que es un indudable experto en derecho, aborda el tema desde el punto de vista histórico y da cuenta de que, en el siglo XXI, no hay una política de Estado en esta materia.

Por Juan José Prado*

Juan José Prado

Explicar en las clases de Derecho el contrato de alquiler, implica la necesidad en el Docente de recorrer la historia demográfica en nuestro país, y la necesidad de recurrir al campo de la economía para saber cómo se distribuye la riqueza en nuestro país.

Después de Rosas la apertura al mundo (no es propiedad exclusiva este concepto de quienes lo acuñan en la era actual) impulsada por los ilustres de la época, Mitre, Sarmiento, en especial Alberdi, el que acuñó el art.25 de la C.N. –“El Gobierno Federal fomentará la inmigración europea”- se abre indudablemente un nuevo rumbo en múltiples aspectos de la vida argentina.

Liquidadas en Caseros las cautelas constitucionalistas del Restaurador y quebrado el equilibrio, entre los ganaderos porteño-litoralenses, que había predominado durante todo el período rosista y era representativo de una de las fases de nuestra evolución económica, la Argentina inicia un proceso de “modernización” que terminará por adaptarla de lleno a las exigencias del desarrollo capitalista mundial (Jorge Páez “la historia popular, Vida y milagro de nuestro pueblo ,Centro Editor de América Latina).

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"Fueron menester decisiones políticas para atenuar este estado de sometimiento del más débil –inquilino- frente al propietario" (Foto de un conventillo Wikipedia)

Siguiendo el predicamento de Alberdi, es indispensable poblar el país, asentar colonos, superar la gravitación del desierto y del vacío demográfico que estanca nuestro progreso. A estas afirmaciones seguirán las discusiones entre Sarmiento, José Hernández, Mitre, Avellaneda, respecto a la manera de conciliar los aspectos sociales culturales con los económicos.

El grueso de la inmigración no encuentra arraigo ni posibilidades de afincamiento en las zonas rurales y OPTA POR PERMANECER EN CIUDADES COMO BUENOS AIRES Y ROSARIO, insertándose en un inesperado fenómeno de crecimiento y expansión urbana. El comienzo estructural de falta de vivienda en la Argentina se va gestando y proyectándose en más hasta nuestros días.

Para reparar este modelo que pone de manifiesto la existencia de quienes son propietarios y de aquellos que deben recurrir a someterse como inquilinos frente a los primeros, implica una historia de enfrentamientos. El contrato de locación, explicado por un hombre de derecho, consiste en el vinculo entre el locador -propietario que entrega en uso y goce la vivienda- y el locatario o inquilino, que paga un canon, alquiler, impuesto por el más poderoso –el propietario de la vivienda- por el tiempo que determina el propietario.

Tomado a pie juntillas, el contrato en el Código Civil de Vélez Sárfield es por si solo -despojado de todo lo que conocemos como leyes complementarias que regulan esta relación- una injusta relación, basada en la inequidad de la distribución de la riqueza, expresada en la propiedad inmueble. Injusticia que vemos en todas las sociedades.

Alquileres, historia de una relación de inequidad INTERNA 2
Foto ilustrativa (Defensoría del Pueblo CABA)

Fueron menester decisiones políticas para atenuar este estado de sometimiento del más débil –inquilino- frente al propietario. No nos vamos a detener en el desarrollo de la historia de las “camas calientes”, los conventillos, ni la persecución de los inmigrantes, me remito a lo que tan claramente en este último aspecto resalta J. Gori en ese ejemplar que publicó en EUDEBA y que se refiere al tema.

Las decisiones políticas para mitigar la injusticia del contrato de locación significaron para los que tuvieron sensibilidad social, el repudio del poder concentrado. Hipólito Yrigoyen, se atrevió a dictar la ley 11.156 al introducir en el Código Civil (art.1507 antes de la reforma vigente)

En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establece, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Esos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años, para los destinados a habitación , un año y medio…”

La ley 11.156 interviene el contrato de locación. Fue Yrigoyen el primer Presidente en intervenir la relación contractual en la vivienda, en pos de reparar una injusticia social. Por ello mereció y merece las críticas de aquellos que hacían abuso del contrato de vivienda, los amantes del cine recordaran “Dios se lo pague”, “Rosaura a las 10” y muchas mas donde el drama de la vivienda en años veinte y treinta era propio de los mas necesitados.

Fue el gobierno de Juan Domingo Perón, con sus “leyes de emergencia de alquileres”, el que propició una transformación y desplazamiento de la propiedad inmueble de propietarios a inquilinos. Facilitó esta decisión política la ley de Propiedad Horizontal. Si ha merecido reproche hasta estos días el gobierno peronista, se debe, en especial, al congelamiento de alquileres que presionó para que los propietarios, de los años 47 al 51, decidieran desprenderse de sus propiedades habida cuenta del costo de su mantenimiento, vendiendo al precio fiscal a sus inquilinos.

La minoría propietaria dejó de serlo. Aumentó tal cualidad, y se redistribuyó, por imperio de la decisión política. A partir de entonces los inquilinos pasaron a ser propietarios. En esos años los planes de vivienda con fácil acceso mejoró pero no solucionó el problema de la locación. Hoy día persiste una estructura de carencia de vivienda que debe ser abordada como una política de Estado, ya que solo podrá solucionarse con decisiones políticas, que indudablemente confrontarán con los intereses históricos de concentración de capitales y el mundo financiero.

Juan José Prado; Abogado, Gran Maestro de la Universidad de Buenos Aires (UBA), Ex Presidente de la Asociación de Abogados de Buenos Aires.
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